איך מתמחרים נכון דירה למכירה?​

כתבות ומאמרים

חלק חשוב בתהליך המכירה הוא איך לתמחר נכון את הדירה למכירה  שמצד אחד לא נצא פראיירים ומצד שני נהיה מציאותיים.
לעיתים קרובות שאנחנו מדפדפים במודעות השונות של דירות למכירה אנחנו נתקלים במחירים הזויים שאינם קשורים כלל למציאות. זה יכול להיות גם פרסום ע"י מתווכים וגם ע"י פרטיים.
בד"כ הדבר נובע מכך שבעלי הדירה ראו כמה מפרסמים השכנים שלהם והוסיפו על זה בונוסים כי הדירה שלהם "הכי יפה והכי טובה בשכונה".
כאשר אני מתבקש ע"י בעלי דירה שמתכוונים למכור אותה, לבוא, להתרשם ולתת להם הערכת מחיר, אני עושה עבודת הכנה לפני כן.
איסוף נתונים על הסביבה ועל עסקאות שבוצעו בפועל לאחרונה בקרבת מקום.
ביקור פיזי בדירה-לעולם כמובן שלא אתן הצעת מחיר בטלפון אלא רק לאחר ביקור בדירה. בעת הביקור אני מתרשם מהמיקום בסביבה, רמת ההשקעה, התכנון הפנימי, גודל המרפסת, התוספות כמו: מחסן, כמה חניות והיכן ממוקמות.
רמת הרצינות של הבעלים - הנתון הכי חשוב שאני בודק הוא רמת הרצינות של הבעלים ע"י בדיקת הגורמים למכירה. צרוף של מחיר מבוקש גבוה ורמת רצינות נמוכה של הבעלים הוא מרשם בדוק לכך שתהליך שיווק הדירה יקח זמן רב או שלא יבשיל כלל לעסקה.
לבסוף אני נותן למוכרים את הערכתי שמסתמכת על שקלול כל הגורמים האלו בצורה מקצועית ואובייקטיבית.
 
איך תבדקו בעצמכם עסקאות שבוצעו?

כאשר אתם רוצים למכור דירה עליכם לבדוק את העסקאות שבוצעו בסביבת הדירה שלכם.
באתר של רשות המיסים מתפרסמים נתונים על עסקאות שבוצעו באזור מגוריכם.
הבעיה שהמידע הזה לוקה לפעמים בחוסר דיוק ולעיתים חסרים נתונים, וכל אלו גורמים לעיוות בתוצאות.
מקור נוסף לעסקאות שבוצעו הוא אתר מדלן,שהפך לאחרונה לפופולרי.
אתר זה מושך נתונים מאתר רשות המיסים ומציג אותם בצורה ידידותית ומוחשית כולל גרפים ומידע על השכונות השונות בתחומי החינוך, תרבות ומבני ציבור.
אולם כאשר יש נתונים שגויים באתר רשות המיסים הם נמשכים לאתר מדלן עם אותן השגיאות.

איך נוצרות השגיאות והטעויות?
הנתונים באתר רשות המיסים מתקבלים מעורכי הדין שמדווחים על העסקאות. הם לפעמים מזרימים מידע שגוי וב"כ גם מידע חסר. בנוסף לפעמים קיימות טעויות הקלדה ברשות המיסים, טעות קריטית במספר החדרים\ גדול דירה גורמת לעיוות הנתונים.
כמו כן המידע אינו כולל בכלל נתונים חשובים המשפיעים על המחיר בצורה משמעותית כמו:
גודל מרפסת (ההפרש בין מרפסת של 10 מ"ר או מרפסת של 30 מ"ר יכול להגיע למאות אלפי ש'),
כמות החניות והאם הם טוריות או צמודות,מקורות או לא.
מחסן האם יש והאם צמוד לדירה או בקומת מחסנים.
מיקום הדירה יחסית לרחוב: חזית, עורף, שקטה רועשת?.
מצב הדירה ורמת ההשקעה, תכנון פנימי, אבזור פנימי
דירה מקבלן או יד שניה-כאשר הדירה מקבלן לפעמים אין אפילו כתובת. בדירת קבלן ישנם עוד הצמדות לאורך התקופה והם מוספים עוד עשרות אלפי שקלים שלא באים לידי ביטוי במחיר החוזה וכמובן אם הקבלן נתן מיזוג או שידרג מטבח.
ואני כמובן לא נכנס לנושא שמחיר המכירה לא תמיד משקף את המחיר המלא שסוכם בין הקונים למוכרים והמבין יבין.
לחץ של המוכרים למכור או של הקונים לקנות-משפיע מאוד על המחיר.

אז מי כן מכיר את כל הנתונים האלו? נכון- המתווכים שסגרו את העסקאות האלו.
לכן חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שפועל וחי את סביבת הנכס שלכם לפני שתוציאו אותו למכירה כי רק הוא מכיר היטב את הסיפורים שמאחורי העסקאות שבוצעו.

כל הזכויות שמורות לאלכס פישר - יועץ ומשווק נדל"ן. טל: 052-8008680
דוא"ל: alexfischer1212@gmail.com, אתר אינטרנט: www.reariel.co.il

052-8008680​