המדריך לרכישת דירה מיד שניה

כתבות ומאמרים

זהות המוכר וזכויותיו בנכס

מצאתם דירה שתרצו לרכוש? הצעד הראשון הוא לוודא את זהות המוכר. ראשית, בקשו מן המוכר להציג בפניכם תעודת זהות ולאחר מכן, הוציאו נסח טאבו, אשר יאשר לכם כי אותו אדם הוא אכן הבעלים הרשומים של הדירה. נסח הטאבו גם יציג לכם את זכויות המוכר בנכס ובאמצעותו תוכלו לקבל פרטים מהותיים ביותר כגון: האם קיימת משכנתא על הדירה, האם רובץ על הנכס עיקול או שעבוד כלשהו וכן, האם נרשמה הערת אזהרה לטובת צד ג'. במקרה שישנו הליך כלשהו כנגד הנכס, יש להבטיח את הסרתו לפני החתימה על חוזה הרכישה.

בדיקת הנכס – ליקויים וחריגות בנייה

אחד הדגשים החשובים ביותר ברכישת דירה מיד שנייה הוא לוודא כי לא קיימים ליקויים וחריגות בנייה בנכס, למשל סגירת מרפסת שנעשתה ללא היתר. תוספות בנייה יכולות להיראות לכם במבט ראשון כיתרון, אולם בפועל, הנכם מסתכנים בתסבוכת משפטית של צווי הריסה וקנסות כספיים. על כן, חשוב מאוד לדעת מבעוד מועד, האם קיימת בעיה שכזו ואז תוכלו לקבל החלטה מושכלת האם לסגת מן העסקה או לחילופין, לנקוט בפעולות שונות, על מנת להגן על כספכם טרם תתחייבו לרכישת הדירה.

סביבת המגורים

טרם רכישת דירה, חשוב מאוד לבדוק היטב את סביבת המגורים. בדיקה פשוטה יכולה לחזק את ההחלטה שלכם בדבר כדאיות העסקה, או להפך, לגרום לכם לסגת אחורה. ראשית כל, כדאי לבחון את רמת התחזוקה של מבנה המגורים ולברר האם יש תכנון לביצוע תמ"א 38 במבנה. יש רוכשים אשר יראו בדבר הזדמנות פז להשביח את הנכס ואחרים יראו בכך צרה.

כדאי להתעניין בטיבם של השכנים בבניין, האם הם נוהגים להרעיש, או בעלי אופי מתחשב ומזמין פנים.  בנוסף, חשוב לבדוק האם המיקום הגאוגרפי מתאים לכם מבחינת גישה לכבישים ראשיים ולתחבורה ציבורית, קרבה למוסדות חינוך, למרכזי קניות ותרבות וכיו"ב.

עריכת הסכם הרכישה

כל תנאי העסקה אשר גובשו  במסגרת המשא ומתן, יעוגנו בהסכם הרכישה. מטרתו של החוזה היא לעגן את הזכויות והחובות של כל צד ומשכך, עליו להיות מפורט מאוד וברור, על מנת למנוע מחלוקות בהמשך. כמו כן, על ההסכם לכלול מנגנוני ביטחון מתאימים אשר יגנו על כל אחד מן הצדדים במקרה של הפרת חוזה. אלו הם סעיפי המפתח של הסכם רכישת דירה מיד שנייה: פרטי הנכס, התמורה ולוח התשלומים, מועד מסירת החזקה בדירה וכיו"ב. למותר לציין כי לשם עריכת הסכם הרכישה יש לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון בעסקאות מסוג זה.

רגע לפני החתימה – חשוב לדעת

כל הבדיקות נערכו, הכל סוכם ומוכן, אך רגע לפני החתימה על הסכם הרכישה, כדאי לדאוג למספר עניינים חשובים, אשר יש להם השפעה מכרעת על העסקה:

 

הערת אזהרה: הזכויות בנכס מועברות בטאבו על שם הרוכש רק לאחר העברת התשלום האחרון למוכר. יחד עם זאת, כדי להבטיח את זכויות הרוכש בנכס במהלך הליך הרכישה, יש לדאוג לרישום הערת אזהרה, המונעת מן המוכר לבצע עסקאות אחרות בנכס.

הוצאת נסח טאבו: חשוב מאוד להוציא נסח טאבו לפני החתימה על הסכם הרכישה, על מנת לוודא שמצב הנכס נותר על כנו ולא חלו שינויים כלשהם.

תשלומים לרשויות: טרם החתימה על החוזה, יש לבקש מן המוכר להציג אישור המעיד על סילוק חובות תשלומי הנכס כגון תשלום ארנונה ומים, תשלומים לחברת החשמל, לחברת הגז וכיו"ב.

מצב הנכס: כדאי לערוך ביקור נוסף בדירה טרם החתימה ולוודא כי אין כל פגמים בנכס. אם ישנם, יש לדרוש מן המוכר לטפל בפגמים שנתגלו לפני מעמד החתימה, או להגיע עמו להסדר הוגן אחר.

מיסוי

במסגרת רכישת דירה, מחויבים הצדדים בתשלום מיסים: המוכר, מחויב במס שבח והקונה במס רכישה. על פי חוק, על כל אחד מן הצדדים להגיש הצהרה לאגף מיסוי מקרקעין בצירוף מסמכים כגון הסכם הרכישה ולאחר מכן יקבל כל אחד מהם שובר תשלום למס המוטל עליו. חשוב מאוד לציין, כי במקרים רבים יכולים הצדדים לקבל הנחה ואף פטור מלא מתשלום המס ועל כן, כדאי לבדוק סוגיה זו מול עורך הדין המייצג על מנת שלא לפספס הזדמנות לחיסכון כספי.



כל הזכויות שמורות לאלכס פישר - יועץ ומשווק נדל"ן. טל: 052-8008680
דוא"ל: alexfischer1212@gmail.com, אתר אינטרנט: www.reariel.co.il

052-8008680​