מחזור משכנתא, הגיע הזמן להתעורר!​

כתבות ומאמרים

 

קוראים יקרים, מה כבר לא נאמר בנושא הכל כך מורכב ומתוקשר שנקרא משכנתא או ליתר דיוק-מיחזור משכנתא קיימת.

הגיע הזמן לשפוך קצת אור על הנושא.

ראשית, מהו מחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הנו שינוי תנאי המשכנתא הקיימת תוך התאמתה לתנאי השוק השוררים כיום במשק.

כל שינוי בתמהיל ההלוואה, הרכב המסלולים, שינוי ריבית, קיצור או הארכת תקופה ובקיצור, כל שינוי שהוא בתנאי ההלוואה המקוריים במשכנתא הקיימת נקרא מיחזור.

רובנו קוראים עיתונים כלכליים על בסיס יומי, מאזינים לתוכניות רדיו, צופים בכתבות בטלוויזיה ובעיקר ניזונים מכל הסובבים אותנו ומאנשים המוגדרים כ"מומחים" ומובילי דעת קהל.

הגיע הזמן להפסיק להיות פאסיביים ולהתלונן בשיחות קפה עם החברים ופשוט לעשות מעשה, מעשה שיכול לחסוך לנו עשרות אלפי ומאות אלפי שקלים.

בבואנו לרכוש מכשיר סמארט פון, מחשב חדש או כל מכשיר אחר, אנו מבצעים אינסוף חיפושים על מנת למקסם את האפשרויות העומדות לפנינו וכל זה על מנת לחסוך כמה מאות שקלים במקרה הטוב.

חברים יקרים, יש מוצר שהוא כנראה המוצר היקר ביותר שנרכוש בימי חיינו המלווה באחת ההחלטות החשובות שנעשה בחיים(אולי למעט הבחירה למי להינשא...), המוצר נקרא כמובן משכנתא.

שוק המשכנתאות בישראל מגלגל כ-5 מיליארד שקל מידי חודש (משכנתאות חדשות, לא כולל מיחזורי משכנתאות קיימות), ומגלם בתוכו כמעל מיליון בתי אב בישראל הממושכנים לבנקים השונים וסה"כ היקף תיק המשכנתאות בבנקים יחדיו עומד על  כ-250 מיליארד ₪.

האם מישהו מאתנו יודע באמת מה הריבית אותה משלם עבור המשכנתא שלו? מה סוג ההלוואה? בסיס ההצמדה? מועד הסיום שלה? גודל החשיפה לשינויים צפויים? האם ניתן לשפר תנאים מול הבנקים? כמה הצפי להחזיר בסוף התקופה? מה האפשרויות העומדות בפנינו הלווים? כיצד ישפיעו ההנחיות החדשות של בנק ישראל על כולנו? ועוד אינסוף שאלות.

מספיק להתלבט ופשוט לעשות מעשה!

בבדיקה פשוטה מול הבנק שבו מתנהלת המשכנתא שלנו ניתן לדלות את כל הנתונים אודות תנאי ההלוואה שלנו(אגב, ניתן לפנות למוקדים הטלפוניים של כל בנק למשכנתאות ללא צורך בהגעה לסניף ובבזבוז זמן יקר), הבנקים אומנם מחויבים לשלוח לנו מידי שנה את נתוני המשכנתא שלנו אבל מי באמת יודע להבחין בין שלל הנתונים אותם אנו מקבלים ולתרגם אותם לעובדות בשטח.

אז מה עושים בעצם?

ארבעה נתונים קריטיים בהם יש להצטייד לצורך בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא:

1.    יתרה לסילוק (כולל כל העמלות הנלוות כגון עמלת פירעון מוקדם, הפרשי הצמדה וכו') במידה ויש מספר מסלולי  הלוואה, יש להצטייד ביתרה לסילוק של כל מסלול ומסלול.

2.    מועד ביצוע ההלוואה ומועד סיומה(חודש ושנה).

3.    סוג ההלוואה והריבית (קבועה צמודה/לא צמודה, משתנה אחת לכמה זמן, פריים, דולר,יורו וכו').

4.    החזר חודשי (אם ובמידה יש מספר מסלולים שונים ותקופות שונות, יש לפרט כל החזר חודשי בכל מסלול).

עם קבלת כל הנתונים, ניתן לומר כי כבר עשיתם צעד משמעותי בדרך לשיפור רווחתכם הכלכלית.

על מנת שיהיה אפשרי לתרגם את שפת הבנקאות לעברית פשוטה יש לגשת לכל סניף בנק למשכנתאות או להיעזר ביועצי משכנתאות פרטיים הקיימים היום בשפע בשוק על מנת שיבחנו את הנתונים לעומקם ולרוחבם ויציגו בפניכם את כל האפשרויות העומדות בפניכם.

 

שימו לב, לא תמיד כדאי לגשת לבנק שבו המשכנתא שלכם מתנהלת כיוון שמידת האובייקטיביות מוטלת בספק הרי אין באמת לבנק אינטרס להמיר לכם הלוואה יקרה בהלוואה זולה.

מה חשוב לבדוק?

בבואכם לבצע שינוי בתנאי ההלוואה הקיימת ולהתאימה לתנאי השוק האטרקטיביים כיום יש לבחון את מצבכם הפיננסי כיום הרי יתכן שביום נטלתם את המשכנתא לפני מספר שנים הכנסותיכם היו נמוכות יותר וכיום באפשרותכם לשלם מעט יותר כל חודש תוך קיצור תקופת ההלוואה ולהביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים בעלות הכוללת אותה תשלמו בסופו של דבר לבנק או לחילופין לפרוס את ההלוואה מחדש לתקופה ארוכה יותר לצורך הקלה בתזרים המזומנים שלכם מידי חודש.

כמו כן, מומלץ תמיד לבדוק אפשרות באותה העת שבה מבצעים , לקבל אפילו אשראי נוסף לצורך סגירת המינוס בבנק, פירעון הלוואות יקרות שמעמיסות עליכם החזר חודשי גבוה, החלפת רכב, שיפוץ דירה וכו' תוך ניצול הפעולה של מיחזור ההלוואה לצורך איחוד הלוואות נוספות מלבד המשכנתא(תנאי המשכנתא יהיו כמעט תמיד טובים יותר מכל הלוואה אחרת שתקבלו מהבנק שבו חשבונכם מתנהל תוך כמובן היתרון של פריסת הלוואת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר וכך בעצם לקבל חמצן בהתנהלות היום יומית שגם ככה לא פשוטה בימינו).

חשוב לציין, כי כיום לאור הוראות בנק ישראל האחרונות ניתן לקבל משכנתא של עד 50% משווי הנכס הקיים שלכם, כולל המשכנתא שכבר רובצת על הנכס.

לצורך ההמחשה ניקח למשל לווה שלקח משכנתא בסכום של כ-700,000 שח בריבית קבועה צמודת מדד של כ-4% לפני כ-5 שנים וההלוואה המקורית הייתה ל-25 שנים כלומר נותרו לו עוד 20 שנים.

ההחזר החודשי הממוצע אשר היה בתחילה עמד על כ- 3,500 שח ואילו כיום בשל עליית המדד בשנים האחרונות עלה ההחזר החודשי בכ-500 שח ולכן הלווה משלם כ-4,000 שח בחודש ואילו יתרת החוב שלו תעמוד עדיין על אותו סכום שלקח כלומר כ-700,000 שח !!

התשלום הכולל אותו שילם הלווה בחמש השנים האחרונות הנו כ-200,000 שח כתוצאה מתשלום הריבית הגבוהה ששילם בתוספת הפרשי הצמדה.

אילו הלווה הנ"ל היה ממחזר את המשכנתא כיום ובוחר להתאימה לתנאי השוק כיום היה יכול להמיר את ההלוואה היקרה בהלוואה זולה ולשלם כ-3,600 שח בחודש ועדיין להישאר באותה תקופה מקורית כלומר לעוד 20 שנים ולחסוך כ-150,000 שח בעלות הכוללת!

לחילופין, יכול לבחור להשאר באותו ההחזר החודשי כיום, כלומר 4,000 ₪ ולקצר את משך חיי ההלוואה ב-3 עד 5 שנים(כלומר לעוד 15 עד 17 שנים במקום התקופה המקורית של 20 שנה) ולחסוך כ-200,000 שח!

 

אז לכל מי שקורא שורות אלו, הגיע הזמן להתעורר ולבדוק מה האפשרויות העומדות בפניו ולעשות צעד משמעותי שיכול להטיב עמו לאורך שנים.

כיום סך הלווים אשר אכן פונים וממחזרים את המשכנתא שלהם עומד על פחות מ-3% מבעלי המשכנתאות בישראל בעוד ששאר ה-97% נשארים אדישים ופשוט משלמים עשרות אלפי ואפילו מאות אלפי שקלים יותר מכפי שיכלו וצריכים היו לשלם!!!


כל הזכויות שמורות לאלכס פישר - יועץ ומשווק נדל"ן. טל: 052-8008680
דוא"ל: alexfischer1212@gmail.com, אתר אינטרנט: www.reariel.co.il

052-8008680​